Minister Hugo de Jonge heeft in mei 2022 het Programma Betaalbaar Wonen gepresenteerd. In het programma staat dat de woningmarkt betaalbaar en duurzaam moet worden gemaakt. De maatregelen uit het programma zijn voornamelijk gericht op de huursector en het woningwaarderingsstelsel (WWS)-puntensysteem in het bijzonder. De minister biedt nu duidelijkheid aan marktpartijen door het vaststellen van de grens voor de middenhuur. Het WWS-puntensysteem geldt nu zowel voor de sociale huur als de middenhuur tot een grens van € 1.000 per maand. Dit staat gelijk aan 183 WWS-punten.
Het WWS-puntensysteem gaat hierdoor een nóg grotere rol spelen in de woningmarkt. De gebruiksoppervlakte, de WOZ-waarde en het energielabel zijn de onderdelen met de meeste impact in de WWS-puntentelling. De overige punten worden grotendeels vastgesteld door de volgende variabelen: omvang en type van de buitenruimte, afwerking van de keuken en badkamer en eventueel een monumentale status.
Envalue heeft de beschikking over deze belangrijkste componenten uit de WWS-puntentelling. Voor de overige punten maken we een analyse op basis van big data. Hierdoor is het mogelijk om van iedere woning geautomatiseerd een risicoprofiel op te stellen.
Een groot deel van de woningen zal door deze nieuwe maatregelen van de vrije sector terugvallen in de gereguleerde middenhuur. Dit brengt risico’s met zich mee voor marktpartijen zoals financiers en (institutionele) beleggers. Voor financiers kan deze maatregel een risico vormen voor de afbetaling van rente en aflossing. Voor beleggers zal de maatregel tevens impact hebben op het directe en indirecte rendement.
Een groot deel van de woningen kan de stap van de gereguleerde middenhuur naar de vrije sector maken. Zo kunnen woningen met een laag energielabel verduurzamen of investeringen worden gedaan in waarde-toevoegende elementen waarmee een woning naar de vrije sector wordt gebracht. In de portfolio-analyse van Envalue ziet u concreet welk energielabel of WOZ-waarde een woning minimaal moet hebben om in de vrije sector verhuurd te mogen worden. Indien een woning in de vrije sector kan komen, geven we met automatische waarderingsmodellen direct inzicht in de markthuur. Zo wordt inzichtelijk wat verduurzaming per maand oplevert.
Een appartement beschikt over een gebruiksoppervlakte van 78 vierkante meter, een WOZ-waarde van € 390.000 en een energielabel G. Door invoering van de middenhuur grens valt dit appartement terug naar de sociale sector. Slimme en concrete verduurzaming of waarde-toevoegende elementen kunnen er echter voor zorgen dat dit object naar de vrije sector wordt gebracht. Hiermee is er direct voordeel voor de huurder door een hoger wooncomfort en lagere energielasten. Envalue biedt de eigenaar daarnaast concreet inzicht in de nu mogelijke vrije markthuur door middel van automatische waarderingsmodellen.
Naast de regulering van de middenhuur heeft het kabinet diverse aanvullende plannen om het WWS te moderniseren. Zo wordt er gekeken naar een algehele prijsopslag op het WWS, het aanbrengen van een cap op de WOZ-waarde in het WWS en een andere waardering van duurzaamheid en additionele kenmerken van een huurwoning. Door deze turbulente veranderingen is het noodzakelijk om periodiek de vastgoedportefeuille te monitoren.
Envalue heeft voor diverse financiers en beleggers een portfolio-analyse uitgevoerd om de impact van de regulering van de middenhuur vast te stellen. Zo kunnen wij zeer gericht adviseren over de kansen van verduurzaming voor uw portfolio.
Bent u benieuwd naar antwoord op vragen als: welke woningen kunnen van de middenhuur naar de vrije sector? Wat is het effect van verduurzaming op het huurniveau?
Ik ga er graag met u over in gesprek. Neem contact met mij op via frank.vankester@envalue.com.
